우리나라처럼 선분양 후 건설 시스템에서 입주자는 분양 후 건설이 완공되기까지 몇 년 동안 애타게 기다리다 입주하게 된다. 설레는 마음으로 새집에 입주했으나 분양아파트의 하자로 법적 분쟁까지 이어지는 경우가 여전히 많은 것 같다. 삐뚤한 타일 마감, 엉망인 도배상태, 누수 등 시설 공사 하자부터 안전상 위험을 초래하거나 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열, 침하 등 분양아파트의 하자로 인해 분양입주자는 천당과 지옥을 오가는 경험을 하게 된다. 어렵사리 하자보수 공사를 신청하고 짧으면 몇 달, 길면 몇 년이 걸리는 고난스러운 하자보수 기간을 거치다 보면 새 아파트 입주의 기쁨은 사라지고 건설사의 갑질에 분노하게 되는 경우가 종종 있다. 힘겹게 노력해서 분양받은 아파트가 부실공사를 만나 고난의 행군으로 이어지는 것이다.
2019년 국토교통부가 내놓은 ‘아파트 등 공동주택 하자 예방 및 입주자 권리 강화 방안’은 정부가 아파트 입주에 앞서 입주자들이 먼저 집을 둘러보는 ‘사전 방문제도’를 법적 정식 점검 절차로 도입하여 부실공사로 인한 소비자 피해를 줄이고자 함에 있다. 사전방문제인 사전점검은 입주예정자가 신축 공동주택(아파트 등) 입주 전에 하자 여부를 미리 점검해서 문제 있는 부분에 보수를 요청하고 최종적으로 하자를 최소화한 주택을 공급하는 것이 목적이다.
하지만 사전점검 기간 중 세대 내부 공사가 완료되지 않아 입주자가 하자 여부를 제대로 확인할 수 없거나, 건설자재 수급 불안 등 대내외 여건으로 공사가 지연될 시 입주예정일 45일 이내라는 사전방문 기간은 현실적이지 않다. 더구나 입주예정자가 하자를 발견했다손 치더라도 시공사가 보수를 차일피일 미루게 되면 이를 제재할 법정장치는 과태료 500만원 뿐이다. 과연 시정이 가능할지 합리적 의구심이 든다.
2023년 정부가 현행 사전방문 제도를 보완하고 공급주택의 품질을 높이고자 제도 개선을 추진하여 지자체 품질점검단이 하자조치 결과를 검토하도록 개정안을 내놓았으나 분양입주자가 얼마나 체감할 수 있을지는 여전히 미지수이다. 한마디로 시공사나 건설사의 의무불이행을 제재할 법적장치가 현재로서는 없는 상태라 해도 무방하고 분양입주 무풍지대에서 일부 분양입주자의 피해는 여전히 현재진행형이다.
선분양제도는 말 그대로 ‘주택이 완공되기 전에 입주자에게 선분양하고 예비입주자가 미리 지불한 구입 대금으로 주택을 건설하도록 한 제도’이다. 과거 원활한 주택공급을 위해 도입된 선분양제도는 건설사의 금융비용을 절감하게 하였다. 이러한 제도가 오늘날까지 이어지고 있는 상황에서 실제 완공된 주택과 약속받은 주택과의 괴리로 발생하는 문제점은 분양입주예정자에게 고스란히 남겨졌다.
신규분양 입주예정자가 가까운 미래에 발생할 손해를 막는 방법은 없는 것일까? 예비입주자들이 단체를 구성하여 한목소리를 내면 어떨까.
현행 공동주택관리법상 이들 단체는 사모임으로 간주되어 법적 효력이 발생하지 않는다. 예비입주자들은 단체를 구성할 수는 있으나 법적인 직무 행사나 권한 행사는 할 수 없다. 우리 사회에 기울어진 운동장은 자본시장뿐 아니라 분양시장에서도 존재함을 보여주는 장면이다.
선분양 제도에서 예비입주자들의 권익이 무시되고 있는 현 상황은 어떻게든 개선이 되어야 한다. 어떻게 보아도 공정한 거래로 보이지 않기 때문이다. 단지 아직 소유권이 없다는 이유로 신규분양 예비입주자가 아무런 목소리를 내지 못한다는 것은 억울한 일이다. 받아 들일 수 밖에 없는 억울한 불합리성은 사회적 담론을 낳게 된다. 담론이 쌓이고 쌓이면 공론화 된다. 이제는 그간 쌓여 온 담론을 공론화해서 분양시장의 합리적 제도 개선을 위한 물꼬를 터야 하지 않을까. <저작권자 ⓒ 시사우리신문 무단전재 및 재배포 금지>
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